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Hypothèques: les taux se redressent

Mis en ligne le 08.10.2015 à 05:54

© Getty Images



Yves Genier

CEDIT Surprise, les taux négatifs ont entraîné un relèvement du coût des prêts immobiliers. Néanmoins, les avances à durée déterminée ont plus la cote que jamais auprès des emprunteurs.

En deux décennies, Robert Gaillard en a accordé, des hypothèques. Dans une grande majorité, sa clientèle lui demande d’établir des prêts à durée fixe, qui leur garantissent des factures d’intérêt stables sur plusieurs années. Mais, depuis quelques mois, ce spécialiste des prêts immobiliers et formateur à l’Institut supérieur de formation bancaire (ISFB) à Genève, observe un bien curieux phénomène. «Mes clients ont tous remarqué que les taux étaient remontés. Même ceux qui ne sont pas, mais pas du tout attentifs aux conditions de marché.»

Un emprunt à dix ans «coûte» au débiteur plus de 2% de son emprunt par an. Chez Credit Suisse, ce taux est à 2,22%, et à 2,15% chez Raiffeisen. Et pourtant, à la fin de l’an dernier, il était relativement aisé d’obtenir un emprunt pour la même durée aux alentours de 1,7 à 1,8%. La différence de 0,2 à 0,5% peut être minime à première vue, mais elle peut coûter fort cher au débiteur hypothécaire. Plus de 4000 francs à payer en plus par an à celui qui a emprunté 800 000 francs à sa banque. Le prix d’une belle semaine de vacances en famille. L’on comprend pourquoi même les débiteurs les moins attentifs s’en sont aperçus.

Hausse contre nature

Que s’est-il passé pour que les taux hypothécaires prennent l’ascenseur, alors que la Suisse plongeait dans les taux négatifs? La réponse est simple: ces derniers ont renchéri le coût du refinancement des banques commerciales. Celles-ci facturaient à leurs clients, avant la décision de la BNS du 15 janvier dernier, les intérêts dont elles devaient elles-mêmes s’acquitter auprès de leurs propres créanciers ainsi qu’une assurance contre les variations de taux d’intérêt (dite «taux swaps»), sans oublier leur marge naturellement. Or, les taux négatifs ont renchéri le prix des swaps.

Néanmoins, les conditions d’emprunt sont toujours jugées extrêmement favorables par les débiteurs hypothécaires. Au point que les preneurs de crédit cherchent à allonger leurs échéances. «Il y a quelques années, les gens empruntaient généralement à trois ou quatre ans. Aujourd’hui, ils s’engagent majoritairement pour huit à dix ans», poursuit Robert Gaillard. Avec une limite toutefois: le taux d’intérêt de 2%. Au-dessus, l’emprunt paraît cher aux yeux des preneurs de crédit.

Ces derniers ne se précipitent cependant pas sur les formules les meilleur marché. Les contrats de prêts au taux Libor ne couvrent qu’une faible part de l’ensemble. Pourtant, ils affichent des taux imbattables, autour de 1%, la moitié du loyer de l’argent pour un emprunt à dix ans. Credit Suisse propose ainsi une offre à 1,02% pour des prêts de trois, six ou douze mois renouvelables. De quoi, pour le débiteur endetté à hauteur de 800 000 francs, économiser quelque 8000 francs par an et de s’offrir de superbes vacances! Les offres de la plupart des autres banques sont comparables.

Les conditions peuvent se révéler assez restrictives. Chez Credit Suisse notamment, les contrats sont souvent conclus pour des durées déterminées, généralement de deux ans. Le débiteur peut choisir, au terme d’une échéance de taux (trois, six, douze mois…), de changer de formule, voire passer aux taux fixes, mais il ne peut pas quitter la banque. De même, il doit parfois afficher des garanties financières plus solides, par exemple avec davantage de fonds propres, ou un revenu consistant.

Des conditions avantageuses

Il faut avoir les nerfs – ou les reins – solides pour souscrire un emprunt Libor. Ou être bien informé de la situation des marchés financiers et de la direction que peuvent prendre les taux. Le propre du Libor est qu’il change chaque jour. Lors de l’échéance du prêt, le taux s’adapte automatiquement au niveau du jour du renouvellement du contrat. Lorsque ce niveau baisse, ou reste stable, l’emprunteur a de quoi se réjouir. Mais ce taux peut aussi prendre l’ascenseur.

Cela dit, une réelle tension sur le Libor ne devrait pas survenir avant longtemps, estime VermögensZentrum, une société de gestion de fortune: «Le marché calcule que ce ne sera pas le cas avant six ans.» Tout en précisant que la situation peut très vite changer, amenant «le marché à rapidement modifier son point de vue sur la base de nouvelles données», écrit-elle sur son site internet.

Aussi Robert Gaillard n’est-il pas opposé à la conclusion d’une hypothèque à taux Libor, mais à deux conditions. La première, c’est de panacher avec des emprunts fixes de différentes durées, tout en prenant garde à faire coïncider les échéances pour pouvoir changer de banque si besoin ou envie. La seconde, c’est de rester très attentif à l’évolution des marchés financiers et, dans la mesure du possible, savoir anticiper les tendances. «La formule du prêt Libor s’adresse aux personnes qui ont le nez collé à l’ordinateur!» sourit Robert Gaillard.

Court ou long terme, le niveau des taux d’intérêt hypothécaires est proche de son plancher historique en dépit de la petite tension de ce printemps. C’est donc un moment extrêmement favorable pour emprunter et acquérir un logement, voire placer une épargne. Moins que jamais, le coût du crédit constitue le principal obstacle à l’acquisition d’un logement.


Obstacles administratifs
La principale difficulté à surmonter pour acheter un bien immobilier consiste à pouvoir mobiliser suffisamment de fonds propres. Or, depuis 2012, Berne a dressé un certain nombre d’obstacles afin d’éviter que ne se forment des bulles du crédit et immobilière, dont les explosions seraient très dommageables.

La question est d’importance vu que le prix moyen d’un logement familial s’échelonne de 450 000 francs dans l’arc jurassien à plus d’un million en région genevoise. Et que l’acquéreur a l’obligation de financer son achat en apportant au moins 20% de fonds propres (donc 90 000 francs dans les régions les moins chères, 200 000 francs dans les plus onéreuses). Les contraintes supplémentaires sont:

  • Le recours au capital de libre passage du 2e pilier est limité à 10% du prix d’achat, forçant l’acquéreur à trouver le solde des fonds propres ailleurs, par exemple auprès de sa propre épargne, ou en sollicitant des proches.
  • Le calcul de l’hypothèque, et ainsi des fonds propres minimaux, inclut aussi les dépenses annexes comme les frais de notaire, qui s’élèvent généralement à plusieurs milliers de francs.
  • Le débiteur hypothécaire doit amortir sa dette aux deux tiers de la valeur de gage de son bien immobilier pendant les quinze premières années. S’il a emprunté au maximum, c’est-à-dire 80% de la valeur du bien, il doit amortir pratiquement 1% chaque année. Donc, pour un bien d’un million de francs, ce montant atteint 8000 francs par an, qui doit être ajouté aux intérêts et aux coûts d’entretien (généralement 1% par an).
  • Enfin, les banques ont le devoir de calculer la charge d’intérêt comme si le taux s’élevait à 5% (moyenne historique à très long terme) en prenant garde à ce qu’elle ne dépasse pas le tiers du revenu brut du débiteur.


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