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Crédit hypothécaire: quatre règles pour bien négocier une hypothèque

Mis en ligne le 30.01.2014 à 05:54
EMPRUNT Quand l’acte d’achat d’une maison est décidé, le preneur d’hypothèque ne doit pas perdre trop de temps à sélectionner son créancier. Le choix du type d’emprunt est beaucoup plus déterminant.

EMPRUNT Quand l’acte d’achat d’une maison est décidé, le preneur d’hypothèque ne doit pas perdre trop de temps à sélectionner son créancier. Le choix du type d’emprunt est beaucoup plus déterminant.

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IMMOBILIER. Conclure ou renouveler un prêt peut déboucher sur de substantielles économies. A condition de se préparer. Nos conseils. Angoisses, nuits sans sommeil… Le financement est probablement la question la plus...

IMMOBILIER. Conclure ou renouveler un prêt peut déboucher sur de substantielles économies. A condition de se préparer. Nos conseils.

Angoisses, nuits sans sommeil… Le financement est probablement la question la plus stressante qui se pose au détenteur d’un logement. Pour le jeune acquéreur, la conclusion d’une hypothèque est l’occasion d’entrer dans un univers où les sommes d’argent en jeu se comptent en centaines de milliers de francs, quand ce n’est pas davantage, des montants qu’un individu rencontre rarement dans sa vie. Pour le propriétaire de longue date, le renouvellement d’un emprunt est le moment de se replonger dans un monde de chiffres qui le dépasse parfois et le confronte de toute façon aux incertitudes de la vie.

Souscrire ou renouveler une hypothèque est, quoi qu’il en soit, une étape compliquée, que beaucoup souhaitent franchir le plus rapidement possible afin de tourner la page. Faux calcul, car les solutions existent pour minimiser les difficultés et, surtout, pour abaisser les coûts. A condition d’être curieux, de s’intéresser, de se préparer et donc de prendre du temps. Petit tour d’horizon en quatre points.


01 Maîtriser ses capacités
La première question à se poser est celle de la réalité des moyens disponibles. A combien s’élève mon revenu annuel réel, déduction faite des charges obligatoires (impôts, assurances, pensions éventuelles)? Quels sont mes fonds propres? De mon épargne, combien dois-je garder en réserve en cas de coup dur ou de mauvaise surprise? Ma situation professionnelle est-elle durable? «Beaucoup de gens n’ont pas une vision claire de leur réalité financière et surestiment leurs moyens», observe Roland Bron, directeur pour la Suisse romande du VermögensZentrum, un cabinet de gestion de fortune.

Pour en juger, les banques appliquent une règle de base simple, impitoyable. Elles considèrent que la charge d’intérêt ne doit pas dépasser 30% à 33% du revenu brut de l’emprunteur. Elles calculent ce «taux d’effort» en se basant non pas sur les taux d’intérêt actuels (environ 2,6% pour un emprunt à dix ans), mais sur un taux théorique de 5%, censé représenter le coût historique moyen d’un prêt hypothécaire.

Aussi, pour un revenu annuel brut de 100 000 francs, l’emprunteur doit considérer que sa charge d’intérêt annuelle ne peut en aucun cas dépasser 30 000 francs, ce qui pèse déjà très lourd dans le budget d’une famille. Mais pour payer cet intérêt-là, il faut consentir à un endettement extrêmement lourd pour un tel ménage, de 600 000 francs.

Même si elle est théoriquement possible, la conclusion d’une telle hypothèque serait d’une grande imprudence car elle ne laisse aucune marge de manœuvre pour des charges additionnelles. Pourtant, elles sont nombreuses. Les amortissements atteignent en moyenne 1% de la totalité de l’emprunt (6000 francs dans le cas présent). Les charges courantes (électricité, eau, télécoms, assurances, etc.) et d’entretien se montent, elles aussi, à 1% de l’emprunt en moyenne. Additionnés, ces coûts supplémentaires élèvent la charge totale du logement au-delà de 40 000 francs.

Si l’on considère qu’un ménage gagnant 100 000 francs par an touche, en net, quelque 80 000 à 90 000 francs (selon les allocations diverses), il doit ainsi consacrer près de la moitié de ses gains annuels nets à son logement. Une telle proportion est évidemment exagérée, car elle ne laisse aucune marge de manœuvre pour d’autres achats, assumer des frais de scolarité pour les enfants, partir en vacances ou tout simplement constituer de l’épargne. Aussi est-il plus avisé de limiter son endettement à une somme inférieure afin de maintenir les coûts totaux du logement en dessous de 20 à 30% du revenu net.


02 Choisir son type d’emprunt
Les banques proposent trois types d’hypothèques: à taux d’intérêt fixe, variable et Libor. Les premières sont établies pour une durée déterminée, d’un à dix ans en général. Leur avantage: le taux, une fois fixé, ne bouge plus, ce qui est très pratique pour les emprunteurs qui veulent de la prévisibilité dans leurs charges hypothécaires. L’inconvénient: elles sont sensiblement plus chères que les autres, les taux oscillant, selon les banques, entre 2,3% et presque 3% pour une hypothèque à dix ans. En outre, si l’emprunteur dénonce son prêt de manière anticipée, il doit assumer des frais de résiliation parfois importants.

Les hypothèques à taux variable sont les plus flexibles. Elles permettent, pour autant que le contrat de prêt ne détermine pas une durée précise du prêt, de rembourser la banque moyennant un préavis de trois à six mois. Leur inconvénient vient de leur coût plutôt élevé, comparable à celui d’une hypothèque fixe à dix ans. Le taux variable oscille entre 2,25% et 3% selon les banques. De plus, les taux ne cessent de bouger, empêchant toute visibilité. Ils peuvent donc encore monter, alourdissant les charges du débiteur.

Les hypothèques à taux Libor sont les plus avantageuses. Leur taux d’intérêt, calculé directement par la banque sur la base du coût du crédit interbancaire (London Interbank Offered Rate, ou taux offert sur le marché interbancaire de Londres) auquel la banque prêteuse ajoute une marge (1,2% en moyenne), est ordinairement beaucoup plus bas que les hypothèques fixes ou variables, aux alentours de 1,1 à 1,3% par an. Mais elles sont aussi plus risquées. Conclues pour des périodes de trois mois renouvelables automatiquement, elles sont très sensibles aux variations des marchés financiers, ce qui peut amener le débiteur inattentif à se faire piéger par une hausse soudaine et massive du coût de son hypothèque. Cela dit, une telle explosion des taux n’est plus survenue en Suisse depuis 1989.

Mais les banques ne les proposent pas spontanément à leurs clients car leurs marges sont beaucoup plus minces sur ce type de prêt que sur des emprunts fixes de longue durée. Aussi, le plus souvent, elles contraignent l’emprunteur souhaitant un contrat Libor à s’engager pour une durée minimale, généralement deux ans, et à contracter une partie de son hypothèque avec un produit à durée et taux fixe.

Pour un ménage de la classe moyenne, «la meilleure solution consiste à combiner un prêt à taux fixe avec un prêt au taux Libor», explique Roland Bron. Si le fixe apporte une certaine visibilité dans le temps, le Libor allège la facture finale. En outre, il peut facilement être converti en prêt à taux fixe au terme d’une échéance trimestrielle, une souplesse bien pratique en cas de tension des taux d’intérêt.


03 Surveiller les taux d’intérêt
Vu le poids qu’ils exercent dans le budget du ménage, les taux d’intérêt hypothécaire doivent être constamment surveillés, et leur évolution future anticipée dans la mesure du possible. «Chacun doit procéder à son analyse personnelle de la situation», insiste Roland Bron. Comment s’y prendre? En observant la situation macroéconomique et en lisant les rapports bancaires et les informations financières, où les avis d’experts surabondent et, souvent, se contredisent.

Les taux d’intérêt sont établis par les marchés financiers sous l’influence d’un facteur principal, les attentes de la croissance économique et du niveau d’inflation futurs. Les banques centrales – dont la Banque nationale suisse (BNS) – tentent avec plus ou moins de succès d’influer sur ces évolutions. Leur outil dominant: l’arme des taux d’intérêt courts. La Federal Reserve (Fed) américaine et la Banque centrale européenne (BCE) emploient leurs propres taux d’intérêt (Fed funds pour la Fed, refi pour la BCE). La BNS cherche plutôt à orienter le taux Libor en francs suisses dans le but principal d’assurer la stabilité des prix dans le pays.

Les banques centrales ont toutefois moins de moyens pour influer sur l’évolution des taux d’intérêt de plus longue durée (plusieurs années). Ces derniers sont déterminés par les marchés financiers selon leurs attentes de croissance économique et d’inflation futures. Si l’économie s’accélère, la demande en crédits devrait augmenter, ce qui provoque, par anticipation, une hausse des taux d’intérêt.

A l’inverse, une prévision de baisse de l’activité économique est un signal de baisse des taux longs.

La mesure principale des taux longs est le rendement des obligations émises par l’Etat, comme les emprunts émis par la Confédération (pour les taux en francs), ou ceux du gouvernement fédéral allemand (pour l’euro), ou encore du gouvernement fédéral américain (pour le dollar).

Mais comment interpréter la situation présente? Les taux à court terme (le Libor) restent au plancher en raison de la volonté des banques centrales européenne et américaine de fournir toutes les facilités de crédit possibles afin de raviver l’économie ou, dans le cas de la BNS, d’éviter un envol du franc face à l’euro. A l’inverse, les taux d’intérêt longs se tendent progressivement depuis la fin 2012. Faut-il donc tout miser sur les taux courts ou sauter dans les prêts à longue durée pendant qu’ils demeurent bon marché?

Le fait est que les taux courts, au plancher depuis le dernier trimestre 2008, vont rester bas pour un à deux ans au moins, si l’on en croit la BNS. «Il n’y a actuellement aucun signe laissant penser que l’inflation augmentera en Suisse», a déclaré son président Thomas Jordan en décembre 2013 lors de la dernière communication de politique monétaire de la banque centrale. Et pour bien se faire comprendre, son patron a même précisé que «les évaluations des enquêtes sur les anticipations d’inflation concordent avec notre définition de la stabilité des prix. C’est le cas pour les prévisions à court terme, mais aussi pour une période plus longue allant jusqu’à dix ans.» A l’écouter, les taux courts, à commencer par le Libor, ne sont pas près de remonter avant longtemps. Une hypothèque au taux Libor devrait donc rester au niveau actuel, aux alentours de 1,2%.

Bien sûr, le gardien du franc suisse peut changer d’avis dans six mois si l’économie, par miracle, affiche des signes de vigoureux redressement. Mais de tels oracles ne se manifestent pas pour le moment. Certes, la croissance, en Suisse, devrait s’accélérer en 2014. Mais le dynamisme économique est nettement moindre dans les pays voisins (lire l’analyse de Michel Girardin en page 6). Les taux longs ne devraient ainsi plus guère se tendre. Une hypothèque fixe à dix ans pourrait atteindre 3% dans un avenir proche, selon Roland Bron, mais ne devrait guère monter au-delà de ce plafond.

04Comment se décider?
Face à l’abondance de l’offre de financements hypothécaires par les banques, par les compagnies d’assurances et même par certaines caisses de retraite, le premier réflexe du débiteur est de solliciter plusieurs propositions concurrentes pour choisir la meilleure. C’est évidemment la bonne chose à faire. Disposer de plusieurs offres permet de négocier des rabais de taux ou des solutions d’amortissement plus favorables voire, pourquoi pas, d’abaisser les frais. Mais si ces rabais peuvent être intéressants, les différences entre établissements financiers ne seront pas vraiment significatives.

Aussi, le preneur d’hypothèque ne doit pas perdre trop de temps à choisir son créancier, selon Roland Bron. Pour le directeur du VermögensZentrum, «le choix du produit» est beaucoup plus déterminant. Autrement dit, la priorité doit être mise sur le type d’emprunt, par exemple la proportion d’hypothèque fixe par rapport à un prêt au taux Libor, plutôt que sur la sélection de l’institution de prêt.

Une fois la bonne formule trouvée, reste à éviter un dernier piège: les échéances des différents contrats. Le mieux est évidemment de les faire coordonner avec des intervalles assez proches. Par exemple en souscrivant un emprunt à six ans et un autre à deux ans, qui permet de changer d’établissement bancaire après six ans sans devoir payer des frais de dédit. Au contraire, il convient d’éviter les durées mal coordonnées entre elles, comme la combinaison d’un emprunt à sept ans et d’un autre à trois. Dans ce cas, il ne sera possible de changer de banque sans frais qu’après de longues années…


 

Taux au plancher
Qu’ils soient fixés à dix ans ou renouvelables tous les trois mois, les taux d’intérêt hypothécaires sont au plus bas depuis fin 2008 en raison de la crise financière. Si les hypothèques fixes se tendent quelque peu depuis une année, tel n’est pas le cas des emprunts de type Libor.

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